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房产经纪人问答经典-4

三十一、业主委托的物业售价高于市价,而又迟迟不愿降价,怎么办?
      答:1、了解出售动机、确定跟进方案。2、加强与业主的多方面沟通,以媒体上的相同楼盘的最低价进行对比。3、带人看房当场谈价,找出其房产的劣处。

三十二、如果客户不去银行签署按揭合同,怎么办?
      答:1、先了解客户为何不去签署按揭合同、对症下药,若不签可以直接告诉客户,2、用合约来制约他,用法律来威胁他,用房产的交付使用权来打动他,买房的目的就是为了使用,如果不能使用花那么多钱先买个产权又何用,晓之以情,动之以理,从感情上来劝说他,买房是人生的一件大事。

三十三、转定以后,业主要求收到全款后方付锁匙,如何办理?
      答:1、分两种情况:①一次性付款可以;②如按揭的,做业主工作,要买方签定银行抵押贷款转到业主的账上,消除业主的防范心理。2、同客户协商,在业主收到全款后交房。

三十四、业主要求高额定金,怎么办?
      答:1、定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物业的一种诚信的表示,虽然质押了业主的产权证明,这也是业主向公司表示不会再售予他人。2、告知业主在产权没有彻底转移前,公司每天都存在着高风险,如果出现问题,将给公司带来无法弥补的损失。3、定金的承付中介公司是有规定的,原则上给付1万元,总金额高的物业最多不得超过2万元。

三十五、业主收定,但不愿留下房产证,如何处理?
      答:1、首先,业主收定是必须将房产证质押在公司的,否则,不能保证业主不会将此房高价出售,中介公司也无法保证客户的利益。2、业主不留下房产证,中介公司就会存在着巨大的风险。

三十六、交钥匙是不是等于交房,区别在哪?
      答:首先交钥匙等于交房。交房同时应同时具备以下几个条件:a、物业已转到买方名下;b、物业处于闲置状态;c、物业无租约纠纷;d、三方(业主、客户、中介)当场验房和抄水、电、煤气等相关杂费的费用指数;e、交钥匙并结清该物业。

三十七、非房产证上权利人来收定,怎么办?
      答:绝对不可以。因为非权利人无权将权利人的房产变卖,更无权代权利人收取定金或房款。除非持有公证的授权委托书。

三十八、业主收订时没有带房产证或房产证抵押或尚为"买卖合同"的情况,怎么办?
      答:原则上这种情况是不可以付定金的。但有时应视当时的情况灵活处理。1、业主去拿或可以先签好合同,然后派人上门去拿,验实无误,证、钱同时交接。2、房产证质押时涉及到谁赎楼的问题。若业主自己赎楼则留下"按揭合同"、"保险费单"等有价有效文件、资料,付定5000元,由有关人员陪同前往银行赎楼。若需要公司赎楼的除抵押前述资料文件外,还必须签订"借款合同"和"借款借据",承担5%的融资费,并全权委托公司办理赎楼和转让事项,不付定金。3、若为"买卖合同"的可付给业主适当定金,并将"买卖合同"、付清房款证明、发票等相关资料质押在公司,并由有关人员陪同前往办理相关手续,直至出房产证,同时提醒业主承租一手房产证税费。

三十九、业主没有定时"查档",如何处理?
      答:1、业务员提前用房产证复印件核实产权;2、通知业主先到档案大厦查档,否则,公司不能付定或仅付少量定金。

四十、签约时,业主不愿预留水、电押金,怎么办?
      答:1、押金必须预留,否则无法清偿物业交结前费用,必须预留,这是公司规定。2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款,所示指数要与业务人员的抄房指数相符。

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